2020年1月底,全国爆发新冠疫情,为应对疫情各地政府纷纷启动重大突发公共卫生事件一级响应状态,导致各行各业不同程度的停工停产。不少房地产开发项目也受到影响进入停滞状态,严重影响了建设工期与交付时间,在无法协商一致情况下当事人诉诸法庭。目前在我国司法实践中将新冠疫情认定是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,属于不可抗力。目前,因新冠疫情导致延期交付北京市裁判规则有以下几种情形:
(一) 新冠疫情发生导致迟延交付的,按新冠疫情当地一级响应启动时间和建设方通过复工审批,加上合理的复工复产期限
北京市第二中级人民法院(2021)京02民终8429号杨其翠与北京中海兴良房地产开发有限公司合同纠纷一案,法院认为:此次新冠肺炎疫情及其防控措施,属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。自2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制至3月9日中海兴良公司的复工审批通过,中海兴良公司处于完全停工的状态。在接到复工通知后,工程总承包单位于2020年3月5日提交恢复施工申请书。考虑到复工需要拟定复工方案、准备相关防疫措施以及改造现有设施以符合防疫要求等因素,复工申请的提出时间在合理期间内。疫情发生后,中海兴良公司采取了为工人搭建临时宿舍、租赁酒店等方式满足疫情防控要求的隔离和住宿条件,存在积极履行合同、降低疫情影响的主观愿望和客观行为。在出现不可抗力事由后,也将因疫情发生导致的延期交付的相关情况告知了买受人,以便让买受人做好应对,避免损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。综合考虑中海兴良公司的履行行为、受疫情影响的程度,通知业主交房时间与约定交房时间迟延的天数,法院对中海兴良公司基于新冠肺炎疫情影响导致延期而不应承担2020年3月31日至2020年7月14日期间的逾期交房违约责任的抗辩意见予以采信。对杨其翠的相应诉讼请求不予支持。
(二) 新冠疫情发生前已迟延交付,新冠疫情期间不属于免责期间,但综合考虑疫情对交付实际影响,可酌情减免违约金。
(2021)京03民终6379号北京江南投资集团有限公司与刘娜娜等商品房预售合同纠纷二审民事判决书,法院认为:江南公司与刘娜娜、孙亮签订的预售合同明确约定,江南公司应当于2018年12月31日前向刘娜娜、孙亮交付涉案房屋。同时,预售合同附件九补充协议亦约定,因预售商品房项目设计变更,商品房交付日期顺延6个月,出卖人不承担任何责任。一审法院根据上述合同约定,结合江南公司提交的证据,认定江南公司应于2019年6月30日前交付涉案房屋,具有事实和法律依据。但是,江南公司直至2020年4月16日方满足合同约定的交付条件,已构成逾期交房,应当承担相应的违约责任。现刘娜娜、孙亮起诉请求江南公司向其交付涉案房屋,江南公司理应承担自逾期交房之日起至法院判决确定的实际交付之日止的违约金。一审法院参照本市房屋租金价格一般水平,综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素,酌情以每月4300元作为江南公司支付逾期交房违约金的计算标准,并无不当,本院予以维持。
从中可以看出胜诉审判思路如下:
(1)疫情一级响应日至实际复工审批通过日期限内因不可抗力绝对免责;
(2)复工审批通过后,受疫情影响的合理复工期间内酌定免责。
(3) 在不可抗力事件发生后,免责方履行通知义务并采取积极减损措施。
(转自微信公众号:法野纵横 作者:王钢)