作者:贾怀远
2011年,我服务于中国某集团在印度Gujrat的投资项目。该项目是目前中印之间最大的一笔投资,因此中方对此比较重视。购买土地的过程历时2个多月,从8月到10月我经历了整个过程:与中介的沟通与合作;与当地政府官员的沟通并获得支持;与当地律师沟通、探讨并起草土地购买中介协议、土地购买契约、付款;最后土地在官方的永久性注册。因此,对印度的土地政策、投资政策、购买程序有了比较详细的、全面的了解。希望通过本文能对在印度投资的中国企业与同仁有所帮助。
一、印度土地的权属及现状
与我国的土地公有制度不同,在印度土地所有权存在四种权属状况:旧地(Old Tenure)、新地(New Tenure)、政府用地和部落属地。
旧地(Old Tenure):1947年印度宣布独立后,印度政府将独立前个人拥有的土地称为旧地(Old Tenure);在不改变用途的前提下,可以随意买卖,无需官方批准。
新地(New Tenure):对于印度独立后没有土地的印度人,政府无偿划拨给他们一块土地,称为新地(New Tenure),在不改变用途的前提下,新地的买卖需要得到政府的许可,并且在卖地之前必须优先支付给政府费用(Premium)后,才能买卖,否则,交易21天后,政府将以未办理法定手续为由没收该土地。该种土地类似于我国的国有划拨土地。
政府土地(Government Land):还有部分少量土地属于政府所有。
对于部落属地,其所有权属于部落,一般很难能买到,政府处理起来也比较困难,作为投资者而言,一般不予考虑。
二、对印度购地程序及规则
在印度购地一般经过以下程序:
1. 与农民协商购买其土地,如果其同意单价和支付条件,则支付其一笔数额较小的资金作为定金;双方签署一份意向书;
2. 在当地报纸上进行公告;
3. 确定权属无瑕疵证明;
4. 支付购地款给农民,签署《土地购买契约》;
5. 注册《土地购买契约》;
6. 政府正式权属登记。
在官方批准/许可等手续齐全,并且合同文本等文件齐备的情况下,在不改变土地用途的前提下,就购买一块土地而言,从购地到完成政府的权属登记,根据办理各个具体程序的时间略有不同,一般需要90天左右的时间完成。
对于外国公司而言,如果收购大量土地进行投资建厂,一般需要2-3年的时间,对土地进行逐步、分批收购,并最终完成权属的官方注册。
三、印度的购地潜规则
印度政府为了保护农民的土地利益,每个邦对不同区域的土地进行土地买卖指导价格,并且规定,土地交易必须使用支票进行支付。
但由于该政府指导价格较低,而土地出售价格较高,对于溢价部分,农民需要交纳30%的所得税,所以,农民一般会对政府指导价部分要求支付支票,而对溢价部分则要求支付现金,以便规避收入所得税。一般情况下,政府指导价约占土地售价的30%左右,所以农民只接受30%左右的支票,其余则只接受现金,且不出具收据。
由此,也催生出土地购买的中介机构(称:Facilitator),他们接收土地购买者的支票,然后置换成现金和支票用来支付给农民,并从中谋取利润。
四、潜规则之下印度购地的风险
由于购地潜规则规避了印度的投资法律和税收法规,因此即便目前印度普遍实行,该潜规则亦存在一定风险。
4.1 无法购买全部用地风险
由于土地在印度的高度私有化,很可能出现在所购买的土地之中存在一块或者几块土地拒绝出卖的现象,导致计划用地无法全部收购,最终导致投资计划失败。在通常情况下,这是投资者面临的最大风险。
4.2 购地过程中的资金风险
在按照购地潜规则的操作过程中,有时候投资者需要先行支付给土地中介(Facilitator)一部分资金,且无任何保证措施;另外,在土地已经注册在土地中介的指定购买人(Nominee)名下,但尚未过户到购地者名下期间,土地有可能被转卖给他人。因为此时土地的所有权在土地中介的指定购买人(Nominee)名下,而非投资者名下。但 通常情况下,发生这种纠纷的可能性较小。
4.3 中介要挟涨价风险
投资者与中介机构签署MOU,将购地单价、支付方式等逐一列明在MOU中。但在实际操作过程中,当投资者支付了部分购地款,而土地已经在土地中介(Facilitator)或者其指定购买人(Nominee)名下时,投资者对土地并不拥有实际的处置权。此时,如果中介机构乘机要挟投资者,要求增加购地价格,投资者也将面临比较尴尬的境地。
但由于所签署的MOU具有法律效力,该风险亦相对较小。
基于以上风险而导致土地购买失败的案例比比皆是,亦导致很多初次到印度投资的企业在最后功亏一篑。
五、即将出台的新法案
由于土地的政府指导价格与实际交易价格差异过大,导致印度政府的税收大量流失,并且滋生了地下以支票换取现金的“洗钱”行业。近年来,政府一直拟立法以改变现状,据说该新法案已经在内阁通过,准备经过国会批准后颁布。
根据土地买卖立法的进展,新法案拟规定:
1. 如果投资企业在印度购买农民的土地,土地价格将为目前价格的6倍;如果出于公共利益的需要,政府征收农民的土地,土地价格将为目前的4倍。
2. 对于投资企业而言,如果购买农民的土地,不仅需要支付以上数额的购地款,还需要解决其家庭的就业问题(类似于中国的占地工),否则,则需要另外给付大约20年的补偿。
由此可以看出,如果新法案颁布,投资企业在印度购买土地的成本将大幅度提高,从而也增加了购买土地的难度。希望中国计划前往印度投资并购买土地的企业,最好在新法案颁布之前购买、并完成土地在官方的注册。
贾怀远和印度的土地中介及公证员
印度的鸟喜欢与人亲近以获得食物
印度的土地富饶而且广阔
我们在印度的土地官方注册机构注册土地契约
日期:2012-10-28
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